FAQ: вопросы по жилищным проблемам (ТСЖ, ЖКХ)

Типовые вопросы и ответы (из сборника Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой)

Что такое «товарищество собственников жилья»?

Товариществом собственников жилья, согласно статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом.

Жильцы решили организовать ТСЖ, но в доме есть граждане, которые долгое время не платят за квартиру. Кто несет финансовую ответственность за них - местная власть (города) или это ложится на плечи ТСЖ?

Если жильцы являются нанимателями жилого помещения, они несут ответственность за внесение платеже перед собственником жилого помещения (муниципалитетом, если жилое помещение находится в муниципальной собственности). В свою очередь, муниципалитет несет ответственность перед управляющей компанией в данном доме в соответствии с заключенным между ними договором. В связи с этим управляющая компания (в том числе и ТСЖ) будет вправе подать в суд неа муниципалитет, чтобы добиться погашения долгов.
Если жильцы являются собственниками жилого помещения и не уплачивают своей доли участия в общих расходах, ТСЖ вправе обратиться в суд и принудительно взыскать задолженность.

Как формируется плата за жилье в ТСЖ?

Допустим, потребовались 700 тысяч рублей на ремонт лифта. Чтобы расплатиться с кредитом за два года, квартплату следует увеличить в среднем на тысячу рублей в месяц. Имеет ли на это право собрание ТСЖ?
ТСЖ вправе самостоятельно определять размер и порядок внесения различных взносов на ремонт и платежи за жилое помещение в соответствии с договорами, заключенными с обслуживающими компаниями.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации члены ТСЖ обязаны оплачивать следующее:
1. Расходы на содержание, текущий ремонт и капремонт общего имущества в многоквартирном доме.
2. Коммунальные услуги.
Так как лифт - общее имущество, то его ремонт оплачивают сами жильцы, если это решит правление ТСЖ или собрание членов товарищества.
Не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в доме вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, которые с ними заключило ТСЖ.

Что делать, если некоторые жильцы откажутся вносить повышенную квартплату?

Статья 137 Жилищного кодекса позволяет ТСЖ в таком случае через суд принудительно взимать лату с должников. Также в соответствии с кодексом (ч. 14 ст.155) лица, несвоевременно или не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору (ТСЖ) пени. Ее размер устанавливается только Центральным банком России. Уплата пени производится независимо от того, предусмотрена она договором с ТСЖ или нет (ст. 332 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Каким образом осуществляется сбор квартплаты в ТСЖ?

Как вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, определяет правление ТСЖ в соответствии с уставом. Обычно вносят через расчетно-кассовые центры, почтовые или банковские отделения. Но для этого ТСЖ должно заключить с ними договоры. Если в доме есть собственники помещений, которые не являются членами ТСЖ, то по закону они тоже должны платить за содержание и ремонт общего имущества соразмерно свой доле.
Кто и какой контроль осуществляет за работой председателя ТСЖ?
Председателя ТСЖ контролирует общее собрание собственников жилья, правление ТСЖ.
Кооператив готовит документы для преобразования ЖСК в ТСЖ. Однако возникли разногласия по поводу практического определения долей в праве общей собственности на общее имущество и количеству голосов, которыми обладают собственники помещений га общем собрании.
Согласно статье 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Зная общую площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, можно определить долю в праве на общее имущество в данном доме и рассчитать голоса, принадлежащие каждому из участвующих на собрании собственников помещений. Например, если общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 7534,7 кв.м., то доля собственника, которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 33,0 кв.м. в процентах равна: (33х100):7534,7 = 0,438, м, соответственно, данному собственнику принадлежит 0, 438 голоса.
Аналогичным образом рассчитываются голоса, принадлежащие другим участвующим в общем собрании собственникам.

Жильцы дома приняли решение создать ТСЖ. Но на трех этажах расположился банк, который отказывается вступать в товарищество. Он занимает более 50 процентов от общей площади дома, то есть у него по Жилищному кодексу - более 50 процентов голосов собственников жилья. Как быть жильцам в данной ситуации?

Нужно выбрать другой способ управления домом:
1) Непосредственное управление собственниками помещений;
2) С помощью управляющей компании.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений. Решение собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников.

До января 2007 года российские граждане должны выбрать способ управления домом. Что будет с теми, кто не успеет?

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации собственники помещений многоквартирных домов могут выбрать один з следующих способов управления:
1) Непосредственное управление собственными помещениями в многоквартирном доме;
2) Управление с помощью товариществ собственников жилья (ТСЖ) либо жилищных кооперативов;
3) Управление с помощью управляющей компании.
В случае, если до 1 января 2007 года собственники помещений многоквартирных домов не выберут способ управления своим домом, орган местного самоуправления должен будет назначить открытый конкурс, на котором и будет определена организация, которая будет управлять многоквартирным домом.

Через кого и каким количеством голосов муниципалитет имеет право принимать участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома по выбору способа управления домом?

Согласно статье 48 Жилищного кодекса Российской Федерации участвовать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме могут собственники помещений лично, либо через своих представителей.
Количество голосов, которым обладает собственник жилых помещений на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Может ли управляющая компания быть посредником между собственниками жилья в многоквартирном доме и компаниями, поставляющими конкретные услуги (тепло, вода, уборка мусора) взимать плату через свою кассу и в дальнейшем рассчитываться с данными компаниями?

При заключении собственниками жилых помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией последняя заключает договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги.
В соответствии со статьей 155 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищества собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Должна ли быть у управляющей компании лицензия, кто ее выдает и каким нормативными документами предусмотрена выдача лицензии?

В соответствии с федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» деятельность по управлению многоквартирными домами не подлежит лицензированию.

Не надо управлять моей собственностью. Если понадобится сантехник, приглашу и сам заплачу за его услугу. Смогу ли я сам нанять дворника на почасовую работу?

Способ управления многоквартирным домом (в том числе непосредственное управление) выбирается на общем собрании собственников. Поэтому вы сможете сами управлять своим имуществом только при условии, что общее собрание собственников квартир в доме выберет этот - «самостоятельный» - способ управления. В противном случае вам придется подчиниться мнению большинства.

Как определяется размер платы за жилье?

Согласно ст. 156 Жилищного Кодекса Российской Федерации плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Размер платы за пользование жилым помещением, платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

Как рассчитывается размер платы за коммунальные услуги?

Согласно ст. 157 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в Москве и Санкт- Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта российской Федерации), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством Российской Федерации.